唐山讨债公司成功调解某物业公司与850余户业主物业服务合同纠纷

唐山讨债公司成功调解某物业公司与850余户业主物业服务合同纠纷。

案情简介

某物业公司系某厂家属院的物业服务单位。自2020年3月1日起，案涉小区至少80%的业主以“环境与设施维护不到位、安全与秩序管理缺失、服务人员态度差、未与物业公司签订合同”等为由拒付物业费。截至2024年12月30日，累计欠费导致某物业公司陷入持续亏损。某物业公司诉至法院，要求850余户业主支付物业费。

调解过程 

法院收到批量起诉材料后，认为涉及业主人数较多，若不能妥善处理，可能导致矛盾升级，遂征得当事人同意后，在综治中心统筹下，会同专业调解员、街道办事处等多方力量组成调解小组，开展以下化解工作：

一、精准研判，摸清矛盾根源。调解小组第一时间深入案涉小区开展实地勘查，与某物业公司、小区物管会代表进行多轮“面对面”座谈，全面梳理案件背景、业主结构、拒交物业费理由及物业公司服务现状。重点分析出两大核心矛盾：一是业主多为电厂退休或在职职工，中老年占比高，受政策调整前“企业承担或补贴费用”惯性思维影响，对“物业费由个人承担”的政策接受度低，主动交费意识薄弱；二是某物业公司存在环境卫生清理不及时、部分公共设施设备维护不到位等履约瑕疵；三是部分业主“不认可合同效力”，认为未与其直接签订合同导致的“不好收”，通过精准画像，为分类施策奠定基础。

二、多元联动，构建解纷合力。依托府院联动机制，法院主动对接区综治中心、街道办事处，要求入驻综治中心的专业调解力量，在案涉小区物业服务部设立“物业纠纷现场调解点”，开展“驻点调解+上门释法”工作。调解小组成员单位通过信息共享、责任共担、难题共解，为化解工作提供组织保障和专业支撑。

三、驻点释法，转变观念促认同。指导法官多次深入小区，面向业主开展专题普法讲座，运用通俗易懂的语言阐释物业服务合同的权利义务关系、《民法典》中关于物业服务合同的规定、业主合理维权途径及无正当理由拒交物业费的法律后果。通过“以案说法”“算清经济账与法律账”，逐步提升业主的法律意识和理性维权能力，引导其从“被动抵触”向“主动认知”转变。

四、强化审判，统一裁判尺度。对经释明不同意调解的，进行示范审理，针对“物业服务瑕疵与物业费减免”“口头或事实物业服务合同的认定”“业主交费义务的界定”等争议焦点，统一裁判尺度，确保事实查明准确，形成示范裁判，为后续开展批量化解奠定基础。

五、靶向施策，督促整改提质效。针对调解过程中发现的某物业公司环境卫生清理不及时、公共设施维护不到位、服务人员态度等共性问题，逐项登记、建立台账，向某物业公司明确指出问题所在，督促其限期整改，优化服务流程，提升服务质量，从源头上减少纠纷再生诱因，也为引导业主主动交费奠定信任基础。

六、示范引领，批量化解止纷争。在前期大量调解工作、示范裁判以及物业公司主动整改基础上，选取部分具有代表性的业主进行重点突破，促成其与某物业公司达成调解协议。通过释明示范调解协议的合理性、示范判决的法律依据，引导其他业主形成“优质服务应获对价，合理诉求可依法主张，无故拒交需担责任”的合理预期，带动其他纠纷得以批量化解。某物业公司认识到自身服务短板，及时进行整改，服务水平和业主满意度明显提升，业主主动交费意识增强。双方持续五年之久的矛盾得以有效化解。

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调解结果

除部分通过示范诉讼方式化解外，734户业主与某物业公司达成调解协议，业主累计交纳物业费260余万元。